全球资管巨头"抄底"中国楼市，30亿基金背后的资本暗战

资本的嗅觉永远最灵敏。当多数人还在观望楼市走向时，全球资管巨头施罗德资本已联合浙江民企西子国际，砸下30亿成立房地产基金，专门瞄准长三角核心城市的写字楼和老旧商场。这场看似突然的"联姻"，实则暗藏外资对中国不动产市场的深度布局。

一场交易牵出的资本故事

故事要从上海静安区的静徕坊项目说起。这座3.75万平方米的写字楼，过去20年里像块"香饽饽"被五次转手：从花旗集团到中银国际，再到远洋资本，最后在2024年被西子国际以10亿元收入囊中。有趣的是，施罗德资本当年花15亿改造后卖出，表面看是"亏本"，实则通过交易锁定了更优质的合作资源。

西子国际的背景同样值得玩味。这家以电梯制造起家的企业，实控人陈夏鑫手握电梯、停车设备、金融投资等五大板块，2023年营收突破200亿。当制造业遇上房地产，这场跨界合作恰恰印证了"危中有机"的商业逻辑——当部分开发商因债务压力折价抛售优质资产时，手握现金的买家正等着"捡漏"。

政策松绑，外资加速入场

今年6月，国家外汇管理局一纸新规，删除了"外资结汇资金不得购买非自用住宅"的限制。这意味着，境外资本可以合法投资酒店、商铺、写字楼等商业地产。政策春风一吹，市场立刻活跃起来：

上海舜晟建设以6.6亿拿下泰禾大厦，成交价仅为泰禾集团债务危机时喊价的四成；

大家保险联合加拿大养老金，以12.9亿收购4个核心城市购物中心股权；

汉斯集团、淡马锡等外资机构纷纷在中国备案私募基金，加速布局。

抄底背后：不动产投资的"黄金坑"？

外资为何此时进场？业内人士透露，核心城市优质物业正呈现"价格洼地"特征。尤其是那些因开发商债务问题被迫折价变现的资产，本身品质并未贬值。戴德梁行数据显示，今年上半年上海大宗物业交易额仍达158亿元，市场韧性远超想象。

更关键的是，消费类基础设施正成为新宠。随着REITs（不动产投资信托基金）政策推进，百货商场、物流仓储等资产的收益率在低利率环境下愈发凸显。正如投行人士所言："这些资产既能赚租金，又有政策红利，堪称'进可攻退可守'。"

资本盛宴下的冷思考

当然，外资抄底并非盲目乐观。静徕坊项目的五次易主，折射出商业地产运营的复杂性——从改造升级到租金回报，每一步都考验着资本的耐心与专业度。但不可否认的是，当政策、资金、资产三者形成共振时，中国不动产市场正迎来新的变量。

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数据来源：中国房地产报、国家外汇管理局、戴德梁行、胡润全球富豪榜、企业公开财报等。